Grootschalige woningbouwprogramma’s zijn geen last maar een schat

Het Ministerie van BZK heeft de afgelopen tijd woondeals (zie kader onderaan de tekst) gesloten met verschillende regio’s. Daardoor ontstaat een schat aan investeringskracht waarmee het opwaarderen van de bestaande stad mogelijk is. Een aantal grotere steden is al ver met het ontdekken van deze kansen en werken aan binnenstedelijke herontwikkeling en transformaties. Voor sommige vaak kleinere gemeenten is deze schat deels nog verborgen.

Bestaande sociale, medische en educatieve voorzieningen, binnensteden en wijkwinkelcentra hebben te maken met krimpend draagvlak, door tendensen van schaalvergroting en demografische ontwikkelingen, zoals vergrijzing en de enorme toename van éénpersoonshuishoudens. Veel bestaande wijken kampen met sluimerende of zichtbare problemen, zoals toename in criminaliteit door een zwakke sociaaleconomische opbouw. Dit gaat gepaard met een gebrek aan investeringskracht om het tij te keren.

De neiging bestaat om de woningbouwprogramma’s, die nu in verschillende regio’s boven de markt hangen, te beschouwen als een programmatische invuloefening, zoals we die eerder bij de Vinex zagen. Ontwikkelaars roepen op om het weiland rondom de steden open te stellen. Bij de planners die op dit moment met die abstracte opgave bezig zijn, doemt dan een beeld op van nieuwe laagbouwwijken die uitgerold worden over de landbouwgronden tussen en naast het stedelijk gebied. Anderzijds is er grote druk van maatschappelijke en natuurorganisaties om deze weilanden te koesteren als waardevol landschap en/of multifunctioneel stedelijk uitloopgebied.

Dat er soms op kleine schaal woningen of andere functies komen om dat groen van een duurzame toekomst te voorzien, staat buiten de discussie. Waar het om gaat is, dat met zo’n omvangrijk programma de Pavlov-reactie niet moet zijn: ‘Gooi het buitengebied open en bouw dat weiland maar vol’. De tegenhanger, binnenstedelijk bouwen, geldt als ‘complex, langzaam en duur’. Dat is logisch, want de in decennia uitgekristalliseerde bouwprocessen, organisaties en bijbehorende verdienmodellen zijn volledig ingericht op het ontwikkelen van weiland naar stedelijk gebied.

Bovendien wordt stedelijke vernieuwing vaak verward met inbreiding. Zo komen we opnieuw terecht in de tegenstelling rood-groen, met de inbreidende stad als bedreiging van het binnenstedelijke groen. En met de uitdijende stad als bedreiging voor het soms kwetsbare en vaak waardevolle groen buiten de bebouwde kom.
Waardevol, door de ligging nabij de stad.
Kwetsbaar, want de druk vanuit de stad is groot.
Straks is groen er misschien niet meer.

Die discussie behoeft nuance; het gaat niet zozeer over een tegenstelling, maar juist over het versterken van de interactie tussen groen en rood. De uitdaging is het vergroten van de economische waarden van het buitengebied, naast de culturele, sociale en milieuwaarden die dat gebied al heeft:

• sociale waarden als stedelijk uitloopgebied,
• milieuwaarden door de betekenis voor biodiversiteit en klimaat,
• culturele waarden door de genius loci, de cultuurhistorische betekenis die we hechten aan het oorspronkelijk gebruik of de occupatiegeschiedenis van het landschap.

Het moet niet verboden zijn om het weiland vol te bouwen, maar dat is wel van alle opties de minst wenselijke.

Inmiddels omarmen veel steden deze waardevolle manier van omgaan met de bestaande stad. Voorbeelden zijn het Stationsgebied van Utrecht, de Lammenschansdriehoek in Leiden en Haven-Stad in Amsterdam.

Hoe is de schat aan investeringskracht van de woondeals gestructureerd en ten volle te benutten?

1. Beschouw stad of stadsregio en ommeland als één systeem en niet vanuit de tegenstelling rood versus groen.
2. Breng in kaart welke problemen en uitdagingen zich de komende decennia zullen voordoen. Denk aan veranderingen in het klimaat, demografische en sociaal-economische ontwikkelingen, draagvlak voor voorzieningen, trends in mobiliteit en het gebruik van infrastructuur en aanpassingen in het watersysteem.
3. Zoek of creëer ruimte, door leegstaande panden te transformeren of aan te passen, door sloop van panden die niet aan de eisen van deze tijd voldoen, of door het op gang brengen van een keten aan migratiebewegingen.
4. Combineer de investeringskracht van de nieuwe woningen met andere budgetten, zoals uit regulier beheer en onderhoud. Of maak gebruik van budget uit het sociale domein, omdat gewerkt wordt aan een gezondere samenleving met minder sociale problemen.

Zo kan de grote behoefte aan woningen ingezet worden als aanjager voor gezonde en economisch krachtige stadsgebieden. Het enorme woningprogramma is daardoor geen nieuw probleem, maar deel van de oplossing.