Innovatieve gebiedsontwikkeling - Vinex niet herhalen!

In een interview met gebiedsontwikkeling.nu concludeert Desiree Uitzetter, voorzitter van Neprom, dat niemand voldoende doorzettingsmacht heeft bij de urgente woningbouw- en verstedelijkingsopgaven: “Terug naar de Vinex aanpak” is haar boodschap “maar dan zonder blauwdruk”. Hiermee ga je voorbij aan een cruciaal aspect anno nu; plannen maak je mét de samenleving.

Gemeente-overstijgende belangen

De beredenering van Desiree Uitzetter begrijp ik enerzijds wel. Het belang om innovatieve oplossingen te ontwikkelen en te realiseren voor bijvoorbeeld mobiliteit, duurzame energie of watermanagement overstijgt duidelijk de gemeentebelangen. Dat is zeker een knelpunt, nu het Rijk zijn handen afhoudt van de beslissingen, heel anders dan in de Vinex-tijd. Het spelen van een stevige rol door het Rijk – of de provincies – zou op gemeente-overstijgende aspecten uitkomst kunnen bieden.

In de Vinex kwam er geen bewoner aan te pas

Maar als het gaat om plannen maken in samenwerking met allerlei stakeholders moeten we een andere aanpak dan in de Vinex-tijd hanteren. Ik ben op een leeftijd dat ik de Vinex-processen actief heb meegemaakt. Eerlijk is eerlijk, ik vond het een heerlijke dynamische tijd met die extreem snelle uitvoering van de ontwerpen die je als bureau net had afgeleverd, maar daar kwam geen bewoner aan te pas. Want we ontwierpen voor weilanden en verlaten gebieden.

De opgave is nu transformatie en verdichting van stedelijke omgevingen. Daar wonen mensen. Het is hún leefomgeving, dus daar moet je wat mee.

Twee derde van de coalitieakkoorden hebben ‘samen’ voorop

Dit is niet alleen de overtuiging van AM Landskab. Twee derde van de titels van alle coalitieakkoorden in Nederland bevatten het woord ‘samen’. Daarmee wordt doorgaans een brede waaier aan stakeholders in de gemeente bedoeld en vooral ‘de bewoners’. Dat is dan ook gelijk een hele lastige voor projectontwikkelaars. Zij worden namelijk steeds vaker verantwoordelijk gemaakt door gemeenten, voor ‘het betrekken van de buurt’ in hun plannen.

Wat wil de gemeente?

Maar wat eist de desbetreffende gemeente nou precies? Betrekken van wie, wanneer en vooral waarin? Wat houdt co-creatie bijvoorbeeld in, wie bepaalt de agenda van het proces en waarop word je als projectontwikkelaar getoetst aan het einde van de rit? Zijn er dan helemáál geen kaders meer en wanneer kan je dan ‘tekenen en rekenen’ om te testen of je businesscase wel sluitend wordt?

Geld is taboe geworden

Dáár heeft Desiree Uitzetter wel een punt. Het proces om te komen tot een goede, realistische grondwaarde moet helder zijn. Daarbij hoort het proces met ‘de samenleving’ evenals het proces met de concrete geldschietende partijen. We moeten het gewoon over geld durven hebben. Voor sommigen saai, voor anderen een vies woord en voor weer anderen een blinde vlek. Daar moeten we vanaf! Voor een gemeente heeft ons bureau vorig jaar een strategisch advies mogen geven voor het co-creatie proces van de ontwikkeling van meer dan 1.600 woningen en een openbaar vervoersknooppunt. Daar heb ik het juist met alle stakeholders over geld gehad.

Cruciale vragen als je in de geest van de Omgevingswet werkt en ‘samen’ je ambitie is, zijn onder andere: wat betekent uitnodigingsplanologie en co-creatie voor de exploitatie, welke financiële risico's kunnen die ambities met zich mee brengen en hoe kunnen gemeente en projectontwikkelaar dat samen tackelen?

Ambtenaar met kennis van gebiedsexploitatie is cruciaal

We hebben hier het grote geluk, dat de ambtenaar verantwoordelijk voor gebiedsontwikkeling niet bang was om over geld te praten én tegelijkertijd over meervoudige waardecreatie. Zijn enorme kennis van gebiedsexploitatie is van niet gering belang voor het succes van het proces, als je het mij vraagt.

Gemeente: ‘Verras ons!’

In gesprekken met de betrokken wethouder en ambtenaren begreep ik heel goed de innovatieve boodschap van de gemeente die, nu al, voor uitnodigingsplanologie gaat: “Verras ons! Wees proactief, verzin innovatieve oplossingen binnen je eigen vakgebied en zorg bovendien dat jullie als projectontwikkelaars onderling uitkomen, we willen één samenhangend plan”.

Projectontwikkelaar: ‘Waar word ik op afgerekend?’

In dialoog met de projectontwikkelaars kwamen hún pijnpunten naar boven en de huivering om proactief aan de slag te gaan. “Wélke verrassingen kan de gemeente accepteren? Straks worden we erop afgerekend, terwijl we veel werk in het uitwerken van een (samenhangend) plan hebben gestoken. Bovendien; kan het participatieproces ervoor zorgen, dat onze aannames ten behoeve van de exploitatie niet overeind kunnen blijven door toedoen van bewoners?” Dat begreep ik óók. Ik heb namelijk een hekel aan verspilling. Maakt niet uit waarvan; voedselverspilling, energieverspilling en werkverspilling.

Het is werkverspilling als projectontwikkelaars worden geacht om als vrije vogels allerlei adviesbureaus te laten tekenen en rekenen, als ze vervolgens worden afgerekend op zaken die nergens vastgelegd zijn.

Alleen de cruciale aspecten vastleggen

Dáárom moet je, net als in de Vinex-tijd, wél dingen vastleggen. Maar let op, veel minder en alleen de cruciale aspecten die nodig zijn voor de voortgang en het vertrouwen. Over alle zaken die open blijven gaat de co-creatie. Van begin af aan, dus niet ‘reageren op’ een plan, maar samen het plan maken. Gaandeweg het uitwerken van het strategisch advies voor de co-creatie kwamen we er met alle partijen achter welke zaken dat waren.

Hulpmiddel: de 5 P’s

Een hulpmiddel die we telkens in de dialoog met bewoners, belangenverenigingen, de gemeente en de projectontwikkelaars hebben gebruikt zijn de 5 P’s ontwikkeld door AM Landskab in samenwerking met de Utrechtse Ruimtemakers.

People. Profit. Planet. Place. Public.

De 5 P’s als afweging van waarden zijn dan ook opgenomen in het inmiddels vastgestelde strategisch advies voor co-creatie en communicatie. Wanneer je op alle vijf aspecten waarde weet te creëren, dan ben je bezig met gebiedsontwikkeling, die voor alle partijen en mensen waardevol is. Dat het mogelijk is, op alle vijf aspecten waarde te bereiken, hebben we velen malen meegemaakt.

Ontwerp als bindmiddel

De sleutel tot succes? Vertrouwen, empathisch vermogen en het kunnen schetsen van oplossingen – letterlijk en figuurlijk – totdat ieder zijn eigen ding erin ziet. ‘Ontwerp als bindmiddel’ noemen we dat. Zie hier meer over de 5 P’s en ontdek of het voor jullie ook een goed hulpmiddel zou kunnen zijn. Ik daag in ieder geval Neprom bij deze uit om - one way or another - projectontwikkelaars op te leiden in het betrekken van de samenleving.

Stop met bewonersavonden!

Nog een tip om een representatieve groep te bereiken en plannen in co-creatie te maken: stop met bewonersavonden! Wat dan wel leer je in deze masterclass.